房屋租期

根据《中华人民共和国民法典》的规定，房屋租赁合同的最长期限为 20年。具体依据如下：

法律依据

《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

续租限制

租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

书面形式

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁，但不定期租赁的最长期限也不应超过二十年。

总结：

房屋租赁合同的最长期限为20年，无论是首次签订还是续订，约定的租赁期限均不得超过这一上限。超过20年的部分将被视为无效。